Bedeutung der Wertermittlung bei Pächterwechsel
Die Pflicht des abgebenden Pächters zur Wertermittlung des Kleingartens ergibt sich regelmäßig aus dem Pachtvertrag. Die Wertermittlung soll u. A. dazu dienen, einem neuen Pächter eine Parzelle zu übergeben, die den gesetzlichen Vorschriften entspricht.
Aufgrund der derzeitigen Gegebenheiten, wonach besonders in ländlichen Regionen das Angebot freier Gärten die Nachfrage übersteigt, wird von einzelnen Vereinsvorständen geschlussfolgert, dass bei von Pächtern angestrebten oder verschuldeten Pachtvertragskündigungen auf Wertermittlungen verzichtet werden könnte.
Würde sich die Funktion der Wertermittlung bei Pächterwechsel auf die Ermittlung einer bestimmten „Ablösesumme" beschränken, wären derartige Argumentationen ggf. Nachvollziehbar.
Jedoch hat die Wertermittlung bei Pächterwechsel eine gegenüber der Entgeltbestimmung zweite, wesendlich wichtigere, Funktion. Diese zweite Funktion ist von entscheidender Bedeutung beim Erhalt der sozialpolitischen Komponenten des Kleingartenwesens.
Mit einem Pächterwechsel endet das bisherige Pachtverhältnis, ein neues soll gegründet werden. Zum Einen ist das Pachtverhältnis mit dem weichenden Pächter ordnungsgemäß abzuwickeln. Dieser hat die Parzelle so zurückzugeben, wie es Vertrag und Gesetz vorgeben.
Vertragsgemäßer Zustand einer Kleingartenparzelle bedeutet, dass er Bestimmungen des Bundesklein-gartengesetzes im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung sowie im Besonderen auf Art, Größe und Beschaffenheit verbleibender Garteneinrichtungen entsprechen muss, unabhängig davon, ob unzulässige Bepflanzung oder Bebauung über längere Zeiträume geduldet wurde.
Der weichende Pächter kann sich nach Übereinstimmung von Literatur und Rechtsprechung nicht darauf berufen, dass er berechtigt wäre, zeitweilig geduldete jedoch unzulässige Gehölze und Anlagen auf der Parzelle zu belassen.
Um den Anspruch auf Rückgabe eines Kleingartens in vertragsgemäßem Zustand durchsetzen zu können, ist es erforderlich, dass der Zustand des Gartens im Zusammenhang mit einem Pächterwechsel aufgenommem und protokolliert wird. Hierfür eignet sich die Wertermittlung im Besonderen, da die speziell geschulten Wertermittler die Bestandsaufnahme aller Garteneinrichtungen ohnehin vornehmen müssen.
Erfahrungsgemäß können von den Wertermittlern vor Ort festgestellte bzw. erfasste Vertragswidrig-keiten dem scheidenden Pächter vermittelt und in Absprache mit dem Vereinsvorstand geeignete Maßnahmen zur Bereinigung derselben umgehend eingeleitet werden.
Wird die Möglichkeit der Wiederherstellung des gesetzes- bzw. vertragsgemäßen Zustandes des Gartens im Zusammenhang des Pächterwechsels versäumt, besteht zumindest gegenüber dem weichenden Pächter keine Möglichkeit mehr, von diesem die Beräumung bzw. Rekultivierung der Parzelle zu verlangen.
Verwiesen sei in diesem Zusammenhang auf die relativ kurze Verjährungsfrist des Beräumungs- und Rekultivierungsanspruchs gemäß § 548 BGB. Nach dieser Bestimmung verjährt der Anspruch des Verpächters (Vereinsvorstandes) auf Herstellung vertragsgemäßen Zustandes innerhalb 6 Monaten nach Beendigung des Pachtverhältnisses.
In der Praxis kommt es darauf an, die Bestandsaufnahme durch Wertermittlung in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Zeitpunkt der Pachtvertragsbeendigung durchzuführen und ohne Verzögerung erforderliche Maßnahmen zur Herstellung vertragsgemäßem Pazellenzustandes in die Wege zu leiten.
Weigert sich ein Pächter, der Aufforderung zur Herstellung vertragsgemäßem Zustandes des Pachtgartens nachzukommen, so muss er vor Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist ggf. auf Beräumung bzw. Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes verklagt werden. Im Zusammenhang mit angestrebter Rechtsprechung kann das zum Wertermittlungsstichtag ausgefertigte Wertermittlungsprotokoll als Beweismittel unverzichtbar sein.
Wertermittlung Sinn oder Unsinn?
Heftiger umstritten als die Fachberatung im Kleingartenwesen selbst, ist die Wertermittlung eines Kleingartens. Besonders bei angedachtem Pächterwechsel sollte die Wertermittlung Gegenstand der Vertraglichen Angelegenheiten sein.